Na een eerdere poging om het bestaande areaal woonreservegebieden te hervormen, dienden enkele parlementsleden op 9 december 2020 opnieuw een voorstel van decreet in om het verder aansnijden van reservegebieden te bemoeilijken. De eerdere piste wordt hierbij verlaten en de beslissingsbevoegdheid wordt bij de gemeenteraad gelegd. Daarbij zal het niet langer mogelijk zijn om individuele omgevingsvergunningsaanvragen in te dienen met het oog op het aansnijden van een woonreservegebied.
Het voorstel van decreet is op 7 januari 2021 behandeld door de Commissie voor Leefmilieu, Natuur, Ruimtelijke Ordening en Energie en wordt - indien goedgekeurd - voorgelegd aan de plenaire vergadering.
Ontwikkelen van woonreservegebieden
Het voorstel van decreet gebruikt ook nu het begrip ‘woonreservegebieden’ als verzamelterm voor de klassieke woonuitbreidingsgebieden en de specifieke reservegebieden aangeduid met bijzondere en aanvullende gewestplanvoorschriften. Namelijk de reservegebieden voor woonwijken, woonreservegebieden en woonaansnijdingsgebieden. Deze gebieden worden op vandaag principieel aanzien als een soort ‘reserve’-gebieden die pas kunnen aangesneden worden als er zich een concrete woonbehoefte aandoet. Deze insteek achter de woonreservegebieden vertaalt zich echter niet in de praktijk.
Zo kunnen woonuitbreidingsgebieden op vandaag in eerste instantie pas aangesneden worden na (1) de opmaak van een RUP, waardoor er sprake is van een ‘juridische ordening’ van het gebied. Verder is het momenteel ook mogelijk om woonuitbreidingsgebieden te ontwikkelen via (2) een individuele verkavelings- of stedenbouwkundige vergunningsaanvraag met het oog op ‘groepswoningbouw’ (artikel 5.1.1 Inrichtingsbesluit) of (3) na het verkrijgen van een voorafgaand principieel akkoord van de deputatie in de zin van artikel 5.6.6, § 2 VCRO. In zo’n principieel akkoord bevestigt de deputatie dat de vooropgestelde ontwikkeling ingepast kan worden in het lokaal woonbeleid, zoals vormgegeven in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan en eventuele andere beleidsdocumenten. Artikel 5.6.6, § 1 VCRO voorziet ten slotte ook in (4) een aparte regeling voor vergunningsaanvragen van sociale woonorganisaties met het oog op het verwezenlijken van een sociaal woonaanbod.
Deze complexe situatie leidt tot heel wat discussie over de precieze draagwijdte van deze ontwikkelingsmogelijkheden, wat ook blijkt uit de zéér uitgebreide rechtspraak van de Raad van State en de Raad voor Vergunningsbetwistingen.
Nieuw kader woonreservegebieden
Om deze complexe situatie aan te pakken én om het verder aansnijden van de woonreservegebieden te bemoeilijken, tracht het voorstel van decreet nu alle bestaande ontwikkelingsmogelijkheden te herleiden tot een meer beperkt kader:
1. Het vrijgavebesluit door de gemeenteraad
De nieuwe regeling schuift de gemeenteraad naar voor als draaispil, waarbij eerst een voorafgaand gemeenteraadsbesluit tot de vrijgave van een woonreservegebied (of een samenhangend deel ervan) moet voorliggen vooraleer het mogelijk is om dit gebied te ontwikkelen. Van belang is dat de gemeenteraad hierbij moet instaan voor “een kwalitatieve en duurzame inrichting van het gebied”, in lijn met haar eigen structuur- of beleidsplanning. Het gemeenteraadsbesluit bepaalt op verordenende wijze de ordening van het gebied op vlak van de toegestane functies, waaraan een grafisch plan kan gekoppeld worden.
Het staat hierbij vrij aan derden om de gemeenteraad te verzoeken om zo’n ‘vrijgavebesluit’ op te maken. Derden die een zakelijk recht (eigendom, vruchtgebruik, opstal…) hebben binnen een woonreservegebied kunnen zelfs vragen om een projectvergadering te laten plaatsvinden. De gemeente moet hierbij een princiepsstandpunt innemen en beslissen of zij het betrokken gebied zal aansnijden. Zo ja, wordt een traject opgestart om een vrijgavebesluit op te maken.
2. De geldigheid van bestaande niet-vervallen vergunningen
Verder voorziet het voorstel van decreet in een specifieke regeling voor woonreservegebieden die momenteel (al dan niet op legale wijze) geheel of gedeeltelijk ontwikkeld zijn. Bestaande niet-vervallen vergunningen behouden hun geldigheid, waarbij de gronden waarop een hoofdzakelijk vergunde woning staat, beschouwd worden als woongebied. Wel worden het (vergunningsplichtig) wijzigen van de hoofdfunctie of het vermeerderen van het aantal woonentiteiten principieel uitgesloten.
3. Restpercelen met een apart statuut
En ook voor de restpercelen (dit zijn kleine, onbebouwde splinters binnen een ontwikkeld woonuitbreidingsgebied) wordt een specifieke regeling voorzien. In het geval een woonreservegebied al “in zeer verregaande mate (voor 90 procent)” is geordend door planologische initiatieven, verkavelingsvergunningen of vergunde of gerealiseerde woningen, kunnen de resterende kadastrale percelen alsnog worden bebouwd om de onbebouwde stukken van het woonreservegebied ‘af te werken’. Hierdoor kunnen de eigenaars van kleine, losse kadastrale percelen toch nog hun stukje grond bebouwen .
4. Behoud van de mogelijkheid voor sociale woonorganisaties
Los van de nieuwe bevoegdheid van de gemeenteraad, wordt ten slotte wel nog de bijzondere ontwikkelingsmogelijkheid voor sociale woonorganisaties behouden.
Oude wijn in nieuwe zakken?
Hoewel het valt toe te juichen dat de woonreservegebieden eindelijk worden aangepakt, lijkt het voorstel van decreet eerder te vertrekken vanuit het oplossen van een aantal historische problemen (bijvoorbeeld voor de restpercelen en de geldigheid van bestaande vergunningen) dan het vermijden van bijkomend ruimtebeslag.
Bovendien is het de vraag of gemeenteraden wel voldoende sterk in hun schoenen staan om te beslissen dat bepaalde woonreservegebieden niet kunnen aangesneden worden. Het aansnijden van nieuwe bouwgronden kan zeer lucratief zijn, zowel voor de betrokken eigenaars, de projectontwikkelaars als de gemeente zelf. Het is dus de vraag of gemeenteraden wel voldoende zullen stilstaan bij de gevolgen van extra ruimtebeslag, zeker waar beleidsmakers vragen naar verweving, verdichting en minder ruimtebeslag. Meer zelfs, de gemeenteraad hoeft zelfs niet aan te tonen dat er een woonbehoefte bestaat en er aldus nood is aan meer bouwgrond.
Opvallend is dat het vrijgavebesluit een soort pseudo-planinitiatief uitmaakt. De gemeenteraad legt vast hoe het gebied moet ingevuld worden “op het vlak van toegestane functies, inrichting en beheer” en kan zelfs beslissen om een “samenhangend onderdeel van het woonreservegebied” aan te snijden. Deze manier van werken is zeer vergelijkbaar met een ruimtelijk uitvoeringsplan, weliswaar zonder dat de planprocedure moet worden gevolgd. Het is vreemd dat het voorstel van decreet kiest voor zo’n instrument en hiermee alle garanties bij een planprocedure (zoals het openbaar onderzoek, de gefaseerde werking en de woonbehoefte) naast zich neerlegt.
Het is dan ook de vraag of het nieuwe voorstel van decreet, eens aangenomen, inderdaad zal leiden tot minder ruimtebeslag en een betere ruimtelijke kwaliteit.
Lees hier het voorstel van decreet
Lees hier ons eerder bericht
