Het voorontwerp van het instrumentendecreet is een eerste maal principieel goedgekeurd door de Vlaamse regering op 12 januari 2018, om daarna opnieuw goedgekeurd te worden op 20 juli 2018. Door de polemiek omtrent de betonstop, het ontslag van minister Schauvliege en de Vlaamse verkiezingen liep de definitieve goedkeuring echter aanzienlijke vertragingen op. Met het definitieve akkoord van de Vlaamse regering op 20 december 2019 is het Instrumentendecreet eindelijk klaar om voorgelegd te worden aan het Vlaams Parlement.
Het uitbreiden van het Vlaams ruimtelijk instrumentarium
Met het voorontwerp van decreet over het realisatiegericht instrumentarium (het zogenaamde ‘Instrumentendecreet’) wil de Vlaamse regering de nodige tools aanbieden aan overheden en andere actoren die op het terrein met ruimtelijke ontwikkelingen bezig zijn, om te komen tot realisatie van hun ruimtelijke projecten. Het Instrumentendecreet vormt hiermee een uitbreiding van het oorspronkelijke Landinrichtingsdecreet van 28 maart 2014 – waarmee de decreetgever destijds de (voornamelijk lokale) overheden destijds meer macht in handen wou geven om hun ruimtelijk beleid te realiseren.
Het instrumentendecreet bestaat uit twee grote luiken, waarbij de decreetgever enerzijds sleutelt aan bestaande instrumenten en deze tracht te ‘harmoniseren’, terwijl de decreetgever anderzijds voorziet in verschillende nieuwe instrumenten:
Harmonisering en optimalisatie van bestaande instrumenten
Het Instrumentendecreet tracht de bestaande planschadevergoedingsregeling te herwerken. In essentie komt dit neer op een procedurele aanpassing, waarbij de vergoeding wordt toegekend op basis van een administratief procedure in plaats van een gerechtelijke, jurisdictionele procedure. Voortaan zullen in plaats van de rechtbank van eerste aanleg de territoriaal bevoegde landcommissies instaan voor het berekenen van de compenserende planschadevergoedingen. Pas wanneer er discussie bestaat over de toegekende vergoeding, kan de zaak voorgelegd worden aan de burgerlijke rechtbank.
Daarnaast wordt de planschadevergoeding verhoogd tot 100% van het waardeverlies voor eigenaars in plaats van de vroegere 80%. Hierdoor krijgen eigenaars in principe een integrale vergoeding voor het onbebouwbaar worden van een perceel door een bestemmingswijziging. Omgekeerd wordt ook het maximale heffingspercentage voor planbaten opgetrokken van 30% naar 50%.
Ook wordt het mogelijk gemaakt om de instrumenten van het Landinrichtingsdecreet ook toe te passen op natuurinrichtingsprojecten. Hierdoor zal bijvoorbeeld een herverkaveling in uitvoering van een natuurinrichtingsproject op dezelfde wijze gebeuren als een herverkaveling in uitvoering van een landinrichtingsproject.
Tot slot zijn er verschillende beperkte aanpassingen. Zo worden in onbruik geraakte erfdienstbaarheden tot openbaar nut, opgeheven. Ook moet het decreet instrumenten aanpassen zodat overheden over bijkomende middelen beschikken om hun ruimtelijk beleid te realiseren, in het bijzonder wat betreft de lasten bij omgevingsvergunningen en de planbaten.
Nieuwe instrumenten voor overheden
Verder voorziet het Instrumentendecreet in verschillende gloednieuwe instrumenten:
1. Met de introductie van activiteitencontracten- en convenanten creëert het Instrumentendecreet een soort conventionele mogelijkheid om in agrarisch gebied af te wijken van de geldende stedenbouwkundige voorschriften. Die afwijkingsmogelijkheid kan in het leven geroepen worden met een convenant tussen een gemeente en het Vlaamse gewest, waarna de gemeente op zichzelf dan activiteitencontracten kan afsluiten met particulieren om bepaalde zonevreemde economische of residentiële projecten/activiteiten mogelijk te maken – hoewel zijn in principe niet-vergunbaar zijn. Met dit nieuw instrument kunnen gemeenten inzetten op het creëren van nieuwe functies voor vrijgekomen gebouwen in agrarisch gebied waar momenteel geen landbouwactiviteiten aanwezig zijn.
2. Daarnaast maakt het Instrumentendecreet mogelijk om zogenaamde regionale projecten van overdracht van ontwikkelingsrechten te realiseren. Met zo’n project kunnen ontwikkelingsrechten verdeeld worden tussen particulieren die benadeeld worden door het beperken van de ontwikkelingsmogelijkheden in het ene gebied en particulieren die genieten van verhoogde ontwikkelingsmogelijkheden in een ander gebied. De financiële minwaarde van niet-ontwikkeling of minder intense ontwikkeling van gronden waar ontwikkelingen niet/minder gewenst zijn, wordt hierbij gecompenseerd door de verkoop of verplaatsing van ontwikkelingsrechten op gronden waar ontwikkelingen wel gewenst zijn.
3. Verder creëert het Instrumentendecreet met de notie van ‘billijke vergoeding’ een nieuwe vergoedingsmogelijkheid voor eigenaars van wie de (rechtmatig verleende, niet-vervallen) vergunning om te bouwen of te verkavelen onuitvoerbaar wordt door een overheidsmaatregel. De gedupeerden kunnen dan een schadevergoeding vragen aan het Vlaams gewest, op voorwaarde dat die overheidsmaatregel wordt genomen binnen een periode van 5 jaar na het verlenen tot een volledig bouwverbod leidt. Zo’n overheidsmaatregel kan bijvoorbeeld bestaan uit het opnemen van een bouwgrond in VEN-gebied of habitatrichtlijngebied, waardoor die grond in feite onbebouwbaar wordt.
Een reële uitbreiding van de instrumentenkoffer van overheden, maar geen vereenvoudiging
Het Instrumentendecreet voorziet in een bijkomend aantal instrumenten die overheden, in het bijzonder gemeenten, kunnen aangrijpen om hun ruimtelijk beleid te realiseren. Hoewel dit meer macht in handen van de overheid geeft, brengt dit ook een aanzienlijke financiële en administratieve last met zich mee.
Dit lijkt dan ook meteen het grootste pijnpunt van het Instrumentendecreet te zijn. Het is namelijk de vraag of overheden bereid zijn om deze nieuwe instrumenten en ontwikkelingsmogelijkheden te benutten, gelet op de kosten en de moeilijke procedures die hiermee gepaard gaan. Buiten een hogere planbaten en verruimde mogelijkheid om lasten op te leggen – wat in de praktijk niet veel voorkomt – is het onduidelijk in welke mate de decreetgever hieraan gaat tegemoetkomen. Dit zal vermoedelijk verder uitgewerkt worden in de uitvoeringsbesluiten.
Bovendien zal het verhogen van de planschadevergoeding en het invoeren van de billijke schadevergoeding een aanzienlijke financiële weerslag hebben op gemeentelijk niveau. Overheden, in het bijzonder de kleinere gemeenten en steden, zullen hierdoor een grotere financiële kater overhouden aan hun planinitiatief en ruimtelijke project. Dit komt het ruimtelijk beleid niet ten goede.
