De verkavelingsvergunningsplicht blijft een bron van discussie. Hoewel de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, voorheen bekend als de verkavelingsvergunning, geen nieuw concept is, blijft de toepassing ervan vaak onduidelijk. Dit blijkt opnieuw uit een arrest van de Raad voor Vergunningsbetwistingen (RvVb) van 22 augustus 2024. In dit arrest wordt bevestigd dat ook het feitelijk opdelen van een perceel in ‘bouwvelden’ kan leiden tot een verkavelingsvergunningsplicht, zelfs als er geen aparte kavels of loten zijn ingetekend.
Verkavelen: definitie en praktijk
De verkavelingsvergunningsplicht vinden we terug in artikel 4.2.15, §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO). Dit artikel bepaalt: “niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt”. De definitie van ‘verkavelen’ vinden we vervolgens terug in artikel 4.1.1, 14° VCRO, namelijk: “een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om ten minste één van deze kavels te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, om er een recht van erfpacht op opstal op te vestigen, of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden, zelfs onder opschortende voorwaarde, zulks met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies.”
Hoewel deze bepalingen op het eerste gezicht duidelijk lijken, ontstaan er in de praktijk vaak discussies over wat nu precies onder ‘verkavelen’ valt. Er moet sprake zijn van twee of meer kavels, met de intentie om minstens één ervan te verkopen of op een andere manier over te dragen.
Daarom is een duidelijke chronologie tussen het bouwen van de woningen en de verkoop ervan essentieel. Als de woning vóór de bouw wordt verkocht, is een verkavelingsvergunning in principe vereist. Is de volgorde omgekeerd—eerst bouwen en dan verkopen – dan is zo’n vergunning normaal niet nodig. Het moet dus uit de omgevingsvergunningsaanvraag blijken welke volgorde wordt gevolgd. Indien dit onduidelijk is, kan alsnog een verkavelingsvergunningsplicht worden ‘getriggerd’.
Opdeling in bouwvelden = verkavelen
Het belang van een duidelijke chronologie bij verkavelen kwam opnieuw naar boven in een recent arrest van de RvVb van 22 augustus 2024 (nr. RvVb-A-2324-1016). In dit dossier hield de aanvraag een opdeling van een terrein in verschillende bouwvelden in, waardoor een voorafgaande verkavelingsvergunning nodig was.
De bouwheer wou namelijk twee vrijstaande meergezinswoningen oprichten, waarbij het terrein in twee onderdelen (met elk één meergezinswoning) werd verdeeld. Beide meergezinswoningen worden bovenop een gemeenschappelijke ondergrondse parking gebouwd en delen een collectieve tuin- en groenzone.
De bouwheer wilde twee vrijstaande meergezinswoningen oprichten, elk op een ander deel van het terrein. Ondanks dat beide gebouwen verbonden zouden zijn door een gemeenschappelijke ondergrondse parking en een gedeelde tuin- en groenzone, oordeelde de RvVb dat die feitelijke opdeling van het terrein in twee bouwvelden al voldoende was om de verkavelingsvergunningsplicht te activeren. De bouwheer deelde het terrein volgens de RvVb immers in in twee aanwijsbare, voor woningbouw bestemde delen.
Bovendien bleek uit de omgevingsvergunningsaanvraag onvoldoende welke chronologie tussen bouwen en verkopen de bouwheer voor ogen had. Dit leidde tot verdere onduidelijkheid.
De mistige verkavelingsvergunningsplicht?
Dit arrest toont opnieuw aan dat vergunningsaanvragers voorzichtig moeten omgaan met het opdelen van een terrein in meerdere delen. Zelfs als er geen duidelijk afgebakende kavels of loten zijn, kan toch een verkavelingsvergunningsplicht van toepassing zijn. Het is daarnaast cruciaal dat de aanvrager duidelijk aangeeft welke chronologie hij voor ogen heeft tussen het bouwen en verkopen van de woningen.
Het recente arrest benadrukt opnieuw hoe belangrijk het is om aandachtig en doordacht om te gaan met het aanvragen van verkavelings- en omgevingsvergunningen, wat geldt voor vergunningsaanvragers én vergunningverlenende overheid. Een duidelijke strategie rond de volgorde van bouwen en verkopen kan veel juridische complicaties voorkomen. We raden aan om bij elke vergunningsaanvraag zorgvuldig na te denken over de indeling van terreinen en de bijbehorende juridische implicaties.
De vraag rijst echter of de verkavelingsvergunningsplicht hier niet te ruim wordt geïnterpreteerd. Was een verkavelingsvergunning echt noodzakelijk, tenzij de bedoeling was om de woningen ‘op plan’ te verkopen voordat ze gebouwd waren? Dit arrest geeft het begrip ‘verkavelen’ immers een brede invulling, aangezien er geen formele opdeling van het terrein in loten of kavels was. De feitelijke verdeling in ‘bouwvelden’ was al voldoende om de plicht te activeren.
