DE ESSENTIE
Eind juni 2023 keurde het Vlaams parlement het decreet over wonen in eigen streek (WIES-regeling) goed. Een uitvoeringsbesluit is nog in opmaak. Het decreet beoogt een oplossing te bieden voor jonge of minder kapitaalkrachtige mensen die noodgedwongen hun vertrouwde omgeving moeten verlaten door de steeds verder stijgende vastgoedprijzen. Het decreet laat gemeenten toe om op basis van een eigen gemeentelijk reglement, voorwaarden te koppelen aan de overdracht van bepaalde gronden en de daarop opgerichte woningen, in functie van de band die de koper heeft met de gemeente, zijn beperkt inkomen en het gebrek aan (ander) eigen onroerend goed. De gemeente ondersteunt de koper door te voorzien in een financiële tussenkomst in de waarde van de grondaandelen. Het WIES-decreet trad in werking op 14 augustus.
1. Achtergrond van het decreet
Op 7 november 2013 vernietigde het Grondwettelijk Hof boek 5 van het decreet van 27 maart 2009 van het grond- en pandenbeleid. De vernietigde regeling was beter bekend onder de naam ‘Wonen in Eigen Streek’ en had tot doel een antwoord te bieden op de woonbehoeften van de minder kapitaalkrachtige bevolking.
De politieke wil om een antwoord te bieden op de verzuchtingen van de minder kapitaalkrachtige plaatselijke bevolking in Vlaanderen bleef echter bestaan. Getuige daarvan zijn verschillende passages uit de regeerakkoorden 2014-2019 en 2019-2024.
In het regeerakkoord 2019-2024 van de Vlaamse Regering is de beleidsdoelstelling opgenomen om het recht op wonen in eigen streek mogelijk te maken.
De afgelopen decennia werd het voor vele Vlamingen steeds moeilijker om een eigen woning te kopen in de gemeente of de streek waar ze opgegroeid zijn. Zeker in bepaalde regio’s – die bijvoorbeeld een sterkere bevolkingsgroei, veel inwijking of grote voorspoed kennen – kunnen jonge mensen of minder kapitaalkrachtige mensen geen woning meer vinden in de gemeente waar ze nochtans een sterke band mee hebben. Zij moeten dan noodgedwongen uitwijken naar gemeenten waar ze geen of nauwelijks een band mee hebben, professioneel noch familiaal. Dat heeft grote gevolgen: voor de mensen die hun vertrouwde streek moeten verlaten, maar ook voor de gemeenten die sociaal ontwricht dreigen te worden door de te grote uitstroom van mensen met wortels in de gemeente en de grote instroom van mensen die veel minder een band hebben met de lokale gemeenschap. Deze sociale verdringing manifesteert zich in heel wat Vlaamse gemeenten, maar er zijn streken en gemeenten waar de stijging van de vastgoedprijzen nog een pak significanter is. Denk aan verschillende steden die de afgelopen jaren aan aantrekkingskracht wonnen, maar even goed randstedelijke gebieden zoals de Vlaamse Rand.
In het Vlaamse regeerakkoord 2019-2024 is er veel aandacht voor deze problematiek. De Vlaamse Regering vindt het belangrijk en waardevol dat burgers zich kunnen verankeren op plaatsen waar ze zich geborgen weten. Dat is niet zelden in de streek waar men opgroeide en waar men deel uitmaakt van de lokale gemeenschap. De lokale gemeenschappen hebben er ook alle baat bij dat hun inwoners er bewust voor kunnen kiezen om actief van die gemeenschap deel te blijven uitmaken. De vrije woonkeuze is in dat verband cruciaal. Het hoeft geen betoog dat stijgende vastgoedprijzen die vrije keuze onder druk zetten, zeker in welbepaalde regio’s.
Het is bijgevolg aangewezen om in een systeem te voorzien waarbij er nieuwe of vernieuwde kwaliteitsvolle betaalbare woningen worden overgedragen aan de minder kapitaalkrachtige plaatselijke bevolking die tracht in eigen streek een eigen huis te kopen.
Dit systeem wordt geregeld in het recent goedgekeurde Decreet over wonen in eigen streek (‘WIES’) van 23 juni 2023, zoals op 4 augustus 2023 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.
De gemeente kan opteren voor deze WIES-regeling, waarvan de krachtlijnen op dwingende wijze decretaal worden bepaald.
Intussen keurde de Vlaamse Regering ook het ontwerp van uitvoeringsbesluit op 14 juli 2023 principieel goed. Het uitvoeringsbesluit wordt nu verder voorgelegd aan verschillende adviesorganen en de Raad van State. Een definitief goedgekeurd uitvoeringsbesluit is momenteel dus nog niet beschikbaar, maar wordt dit najaar verwacht.
2. Krachtlijnen van het decreet
De hieronder vermelde uiteenzetting geeft de hoofdlijnen van de nieuwe WIES-regeling weer. Voor de verdere details wordt verwezen naar het decreet (dat u kan terugvinden in OmgevingConnect).
2.1. Eigen keuze voor gemeenten om in te stappen via een gemeentelijk reglement
Gemeenten kiezen zelf om via een gemeentelijk reglement in te stappen in het nieuwe systeem van WIES. Het systeem wordt van toepassing op projecten waarvoor een omgevingsvergunning wordt aangevraagd nadat het gemeentelijk reglement in werking is getreden.
De lijst van de gemeenten die in aanmerking komen wordt zesjaarlijks vastgesteld door de Vlaamse Regering (telkens 1 jaar voor de nieuwe gemeentelijke legislatuur), waarbij o.m. rekening wordt gehouden met de mediaanprijzen van woningen in het Vlaams Gewest.
Een eerste lijst van deelnemende gemeenten werd alvast opgenomen in een bijlage bij het ontwerpbesluit.
2.2. Regulering middels overdrachtsvoorwaarden
a) Beoogde gronden/woningen
In de gemeenten die opteren voor WIES, kunnen overdrachtsvoorwaarden gelden voor volgende gronden en de daarop opgerichte woningen:
- nieuwe verkavelingen die tenminste vijf loten bevatten;
- nieuwe groepswoningbouwprojecten en nieuwe appartementsgebouwen die ten minste vijf woongelegenheden bevatten;
- een antimisbruikbepaling tegen het opsplitsen van projecten.
De overdrachtsvoorwaarde zal van toepassing zijn voor het volgende percentage: minimaal 40% voor ‘publieke gronden’ en minimaal 20% en maximaal 40% voor ‘private gronden’, telkens verminderd met het percentage voor de verwezenlijking van een sociaal of geconventioneerd woonaanbod.
b) Beoogde kandidaat-kopers
De overdrachtsvoorwaarde houdt in dat gronden en de daarop opgerichte woningen slechts overgedragen kunnen worden aan personen die:
- tijdens een periode van tien jaar voorafgaand aan de datum van de overdracht minstens vijf jaar onafgebroken hebben gewoond in de gemeente of de aangrenzende (Vlaamse) gemeente van het project in kwestie;
- voldoen aan de voorwaarden met betrekking tot het onroerend bezit en inkomen, die blijk geven van een minder kapitaalkrachtige situatie (zoals bepaald door een besluit van de Vlaamse Regering);
- 18 jaar zijn;
- en ingeschreven zijn in de bevolkingsregisters.
De gemeenteraad van de WIES-gemeente kan desgevallend strengere voorwaarden vaststellen in het gemeentelijk reglement.
Het ontwerpbesluit dat ter advies voor ligt verduidelijkt de inkomens- en eigendomsvoorwaarde zoals bepaald in hoger vermeld punt 2 als volgt:
- Inkomen
Het gezamenlijk belastbaar inkomen op jaarbasis moet minstens 12.078 euro zijn en mag voor een alleenstaande niet hoger zijn dan 53.145 euro. Voor een koppel ligt de bovengrens op 77.301 euro, per persoon ten laste komt er 4.831 euro bij. Deze bedragen zijn dezelfde inkomensgrenzen als voor koopwoningen van Vlabinvest.
- Eigendom
Wie in de aangekochte woning gaat wonen, mag op geen enkele manier een andere eigendom hebben of moet deze binnen het jaar na het verlijden van de akte van de hand doen.
Op de overdrachtsvoorwaarden gelden anderzijds ook enkele uitzonderingen. Zo zullen de overdrachtsvoorwaarden niet aan de orde zijn wanneer bijvoorbeeld de overdracht gebeurt in het kader van een insolventieprocedure of een andere vorm van gedwongen verkoop, wanneer er een toewijzingsreglement is dat bij decreet is vastgesteld, of wanneer de overdracht gebeurt aan de gemeente of een OCMW.
Iedere overdracht die plaats vindt in strijd met de hoger vermelde voorwaarden, heeft de absolute nietigheid van de overeenkomst tot gevolg en kan door iedere belanghebbende worden gevorderd.
c) Andere voorwaarden: bewoning
De koper dient de woning principieel te bewonen binnen één jaar vanaf de datum waarop de akte is verleden. Gaat het om een grond waarop nog een woning moet worden opgericht, dan geldt een termijn van vijf jaar.
De woning dient gedurende twintig jaar zelf bewoond te worden, bij gebreke waaraan een financiële vergoeding moet worden betaald die in verhouding staat tot de financiële tussenkomst van de gemeente. In het uitvoeringsbesluit kan de Vlaamse regering uitzonderingen hierop bepalen.
2.3. Financiële tussenkomst
De WIES-gemeente verleent een verplichte financiële tussenkomst in de waarde van de grondaandelen, die de WIES-koper in eigendom verwerft, ten belope van minstens 50% van de schattingsprijs. De gemeente kan ook zelf de grond verwerven.
De financiële tussenkomst wordt gewaarborgd in alle gevallen van overdracht van eigendom. In alle gevallen waarin de WIES-koper de WIES-grond en/of WIES-woning overdraagt aan een derde (waarbij niet is voldaan aan de overdrachtsvoorwaarden), dient de WIES-koper de financiële tussenkomst terug te betalen aan de gemeente, gebaseerd op de schattingsprijs van de grondaandelen bij overdracht.
2.4. Het WIES-register
De gemeente die een reglement heeft aangenomen dat voorziet in een WIES-regeling, dient een WIES-register bij te houden waarin gegevens zijn opgenomen aangaande de WIES-woningen en WIES-gronden, de verleende financiële tussenkomsten en de (vervroegde) terugbetaling van de financiële tussenkomsten.
De Vlaamse regering kan verdere regels vaststellen aangaande de vorm en inhoud, de raadpleging en actualisatie van het register.
