Wat? Het nieuwe Decreet Woonreservegebieden is in werking getreden op 7 juli 2023. Het nieuwe decreet wijzigt de bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening over de woonreservegebieden. De verzamelterm ‘woonreservegebieden’ slaat hierbij op de woonuitbreidingsgebieden maar ook een aantal gelijkaardige gebieden zoals reservegebied voor woonwijken, woonreservegebieden en woonaansnijdingsgebieden. Op 30 juni 2023 heeft de Vlaamse Regering ook het uitvoeringsbesluit bij dit decreet goedgekeurd.
Het begrip woonreservegebieden
Het begrip ‘woonreservegebieden’ is een verzamelterm die betrekking heeft op de woonuitbreidingsgebieden maar ook een aantal gelijkaardige gebieden zoals reservegebied voor woonwijken, woonreservegebieden en woonaansnijdingsgebieden. Deze gebieden zijn in principe bestemd voor wonen en aanverwante activiteiten maar kunnen enkel ‘collectief’ worden aangesneden op initiatief van de overheid, als er sprake is van een actuele woonbehoefte of indien er wordt voldaan aan een aantal rigide toepassingsvoorwaarden. Deze gebieden hebben dus steeds een ‘reserve’-karakter en dienen als back-up om een woonbehoefte op te vangen, indien die zou ontstaan.
De regeling om deze gebieden aan te snijden was bijzonder complex geworden, vaak ten gevolge van uiteenlopende en strenge rechtspraak van de Raad van State en de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Zo konden de woonuitbreidingsgebieden enkel worden bebouwd na (1) de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP), (2) het verlenen van een omgevingsvergunning voor groepswoningbouw, (3) een principieel akkoord van de deputatie (de zogenaamde PRIAK) of (4) op initiatief van de sociale huisvestigingsmaatschappijen.
Een substantieel van deze gebieden is vandaag nog niet ontwikkeld. Zo zou momenteel ongeveer 12.200 ha aan woonuitbreidingsgebied niet zijn bebouwd. In navolging van de bouwshift die inhoudt dat er tegen 2040 geen bijkomend ruimtebeslag kan ontstaan, maakten de Vlaamse Regering en het Vlaams Parlement werk van een nieuwe regeling om die onbebouwde gebieden te vrijwaren.
Een stolp over de woonreservegebieden
Op 7 juli 2023 trad een nieuwe regeling met betrekking tot de woonreservegebieden in werking. Dit op grond van het decreet van 26 mei 2023 tot wijziging van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, wat de woonreservegebieden betreft.
Het algemene doel van het nieuwe decreet is om een ‘stolp’ over de woonreservegebieden te plaatsen. Het idee is dat de woonreservegebieden voortaan pas kunnen worden aangesneden als het gemeentebestuur het gebied ‘vrijgeeft’.
Het is de gemeenteraad die telkens beslist over de eventuele vrijgave van een woonreservegebied. Zo’n vrijgave kan gebeuren voor het volledig gebied of ook voor een deel van het gebied, op voorwaarde dat de gemeenteraad aangeeft waarom zij niet het volledige maar slechts het betrokken gedeelte van het woonreservegebied vrijgeeft. Zij toont daarbij ook aan dat het een samenhangend en ruimtelijk afzonderbaar gedeelte betreft, waarvan de vrijgave geen hypotheek legt op de latere invulling of herbestemming van de overige delen van het woonreservegebied.
Er kan zo pas een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden of stedenbouwkundige handelingen worden verleend op grond van een voorafgaande gemeenteraadsbesluit tot de vrijgave van een woonreservegebied. De gemeente garandeert daarbij een kwalitatieve en duurzame inrichting van het gebied, hoewel het niet langer is vereist om een actuele woonbehoefte aan te tonen. Dit ‘vrijgavebesluit’ bepaalt dus tegelijkertijd de voorwaarden voor de ontwikkeling van het gebied en kan zelfs lasten opleggen. Deze regeling verhindert dus dat woonreservegebieden nog rechtstreeks kunnen worden aangesneden.
Het initiatief tot zo’n vrijgavebesluit ligt overigens niet enkel bij de gemeente. Ook eigenaars van gronden binnen de woonreservegebieden kunnen de gemeente verzoeken om een gebied vrij te geven door een concreet project voor te leggen. Heel opvallend is dat sociale huisvestigingsmaatschappijen niet langer een voorkeursbehandeling genieten, wat tot voor kort wel het geval was.
Kortom, hoewel de woonreservegebieden dus niet van bestemming wijzigen, wordt het in de toekomst niet langer mogelijk om deze gebieden rechtstreeks aan te snijden. Het is steeds vereist dat de gemeente tussenkomt en oordeelt dat het woonreservegebied kan worden aangesneden, in samenhang met de voorwaarden waarbinnen dit kan gebeuren.
Wat met al aangesneden gebieden?
Voor gronden in woonreservegebied binnen een niet-vervallen verkavelingsvergunning of een eerdere omgevingsvergunningen voor groepswoningbouwprojecten, gelden voortaan de voorschriften van ‘gewoon’ woongebied. De verkavelingsvoorschriften en vergunningsvoorwaarden blijven echter wel van toepassing, hoewel die voorschriften of voorwaarden eventueel nog kunnen worden aangepast via een bijstellingsprocedure.
Hoewel er in principe ook dan geen bestemmingswijziging plaatsvindt, neemt dat niet weg dat er nu de voorschriften van gewoon woongebied gelden. Bovendien voorziet het decreet niet langer in een aparte regeling voor individuele woningen of restpercelen, wat bij een vorig ontwerpdecreet wel nog het geval was.
Het decreet is al in werking getreden
Het decreet is oorspronkelijk goedgekeurd door het Vlaams Parlement op 26 mei 2023 en trad in werking op 7 juli 2023. De nieuwe regeling voor de woonreservegebieden is dus van kracht.
Daarnaast keurde de Vlaamse Regering op 30 juni 2023 een uitvoeringsbesluit bij dit decreet een eerste keer principieel goed. Het uitvoeringsbesluit bepaalt hoe de omgevingsvergunningsaanvraag voor een restperceel is samengesteld en voorziet in precieze regels voor de procedure op een woonreservegebied vrij te geven.
